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キャッシュフローの導き方

では、今回は購入対象となる不動産物件のキャッシュフローを計算してみることにしましょう。表@をご覧下さい。収入面からみていくことにします。家賃収入は物件の購入金額に利回りを乗じた額として計算されます。表@をみれば、利回りが上昇すれば結果的に総収入が増えることが理解できると思います。利回りが重要視されるのは、一般に総収入が増えればキャッシュフローが増えると考えられているためです。忘れてはならないのは、家賃収入額から空室による予想損失額を差し引かなければならないという点です。また、保証金収入や礼金、更新料等がある場合は、収入に加えるとよいでしょう。


表@ 収入合計額
家賃収入 (購入金額 × 利回り)
−)空室による損失額
+)保証金・礼金・更新料など
―――――――――――――――
収入合計額


次は支出項目について考えてみましょう。不動産物件を所有すると、土地・建物に対してそれぞれ固定資産税および都市計画税がかかります。これらの支出を「租税公課(そぜいこうか)」と呼びます。修繕費や管理費、地代、火災保険料等の経常的な支払いも忘れてはなりません。さらに、借入金の返済額も毎月支払わなければなりません。これらの支出額を足し合わせると、毎年の支出合計額が計算されます。


表A 支出合計額
租税公課 (固定資産税+都市計画税)
+)修繕費
+)管理費
+)地代
+)火災保険料
+)借入金返済額
―――――――――――――――
支出合計額


ポケットに入ってきたお金=収入合計額から、ポケットからでていったお金=支出合計額を差し引くことによって、毎年のキャッシュフローが計算されます。表Bをご覧下さい。総収入から総支出を差し引いたものをキャッシュフローと表現していますが、この手取りの収入から毎年税金を支払う必要があります。そのため今回の説明ではキャッシュフローと税引き前収入を同じ意味で使っています。


表B 税引き前収入
収入合計額
−)支出合計額
―――――――――――――――
税引き前収入=「キャッシュフロー」


知らないと高くつく「税金」の仕組み

キャッシュフローの計算の仕方は、固定資産税とか都市計画税はどんなふうに計算すればよいのか、とか、借入金の返済額はどうなるのかなどといった細かい計算を脇においておけば、理屈自体は特にむずかしくはなかったと思います。重要なのは、収入と支出に関わる要素をどれだけ正確に見積もれるか、ということと、たとえば空室率や借入金利が変動した際にキャッシュフローにどれだけの影響があるのかを計算することです。


しかし、キャッシュフローを算出しても、不動産の収益力のすべてを知ったことにはなりません。「税金」の問題が残っています。不動産所得の金額は、総収入−必要経費=不動産所得の金額 として計算され、不動産所得はその他の所得、例えば給与所得などと合算して総所得金額を求め、確定申告によって税額が計算されます。問題なのは、実際には出て行くお金(=キャッシュアウトフロー)なのに、税法上では必要経費として認められない支出があるということです。それが、借入金の元本返済額です。


借入金の返済は元金の返済分と利息返済分の合計額という構成になっているのですが、そのうち元金の返済分は経費参入が不可能なのです。よって、その分だけ申告所得が多くなることになります。しかし、実際にはポケットからは出て行かないお金でありながら、必要経費として認められる減価償却費という費用の存在があります。言葉で説明してもいまいち分かりづらいところであると思いますので、表Cをまずご覧下さい。


表C 税引き後収入
税引き前収入
+)借入金の元金返済部分
−)減価償却費
――――――――――――――――― 「申告所得」
−)所得税 (申告所得 × 所得税率)
−)住民税 (申告所得 × 住民税率)
――――――――――――――――― 
税引き後収入

表Cについて、簡単に説明しましょう。税引き前収入(つまり、キャッシュフロー)に経費参入されない借入金の元金返済部分を足し戻し、経費参入可能な減価償却費を差し引くことによって、税金計算の基礎金額となる「申告所得」が計算されます。そして、この申告所得の額にそれぞれの適用税率を乗じることにより所得税と住民税が計算されます。税引き前収入から所得税と住民税が支払われ、税引後の収入が算出されることになります。


話をややこしくしているのが「申告所得」です。この金額は、税務署が税金を徴収する目的で計算された所得金額です。そのため、キャッシュフローとは基本的には無関係でありながら、税金支払いの基礎金額になるために「申告所得」が増減すると税金支払いも増減し、結果的に税引後収入には影響を与えるという少々ワケの分からない現象を引き起こしています。


やり方によっては、税金は高くも安くもなる!!

先ほど登場した「申告所得」。この所得が高くなる、つまり借入金の元本返済額に比べて減価償却費が相対的に少ない場合、支払う税金はその差額分だけ大きくなってしまいます。反対に、借入金の元本返済額に対して計上できる減価償却費が多くなれば支払う税金は少なくなります。つまり「節税」です。 さてさて、話がだいぶ展開してまいりましたね。しかしながら、ここまで読み進めてきた来た方の中には、以下のような疑問点が生じていることかと思います。

そもそも、「減価償却費」って何???

「申告所得」が少なくなると、なぜ「節税」になるのか??

借入金の返済方式の違い(元利均等、元金均等返済)により申告所得は変化するか?

保証金や礼金以外に不動産所得として認められるものにはなにがあるか??


不動産投資は単純そうに見えて、案外細かい知識が要求されますね。これらを知らないと、税金の支払いが増えたり、キャッシュフローが減ってしまったりすることもあるので、ぜひ押さえておきたい知識であると思います。

不動産の基礎知識 「賃料以外の収入あれこれ」

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