不動産投資において、減価償却は非常に重要な働きをします。では、実際に減価償却費はどのように計算されるのでしょうか。この仕組みを知っているのと知らないのとでは理解度に雲泥の差があります。ここでは、2種類の減価償却方法について学ぶことにしましょう。定額法 と 定率法です。

定額法とは、毎年一定額の減価償却費を計上してゆく方法です。次のような設例を考えてみましょう。

法定耐用年数とは、法人税法などで定められている耐用年数のことです。残存価格とは、耐用年数経過後のスクラップ代金です。取得原価の10％ぐらいの価値は回収できるだろうという、一種の見積もりです。ただ、最近では産業廃棄物処理の問題もあるため、残存価格分の回収もままならない状況にあるようです。取得原価から残存価格（10％）を控除した残り90％部分を、償却可能限度額といいます。定額法の場合、毎年の減価償却費は次のように計算されます。

定額法では、毎年の減価償却費が1,500,000円と計算されます。これは6年間一定額で変わらない金額です。したがって「定額」法 といいます。耐用年数が経過した6年後における減価償却費の累計額は9,000,000円（1,500,000×6年）となります。これは、償却可能限度額と一致します。

定率法とは、帳簿価格に一定の償却率を乗じることで毎年の減価償却費を計算する方法です。ここで帳簿価格とは、当初の取得原価から、過年度において減価償却を実施した累計額（減価償却累計額）を控除した金額です。帳簿価格を略して、簿価といいます。先ほどと同じ設例を用いて毎年の減価償却費を計算してみましょう。

法定耐用年数が6年の場合の償却率は　0.319　と税法においてあらかじめ決められています。この償却率を用いて毎年の減価償却費を求めると以下のようになります。

定額法による減価償却費は毎年、150万円の一定額でした。一方、定率法による減価償却費は、最初の年ほど減価償却費が多く（定額法の減価償却費よりも多い）、年を追うにつれ減価償却費が少なくなる（定額法の減価償却費よりも少ない）という特徴を持っています。

定率法による減価償却費累計額9,002,568円に注目してください。端数処理によって若干の誤差（2,568円）がありますが、定額法による減価償却費累計額9,000,000円と一致します。いえ、理論的には必ず一致することになっています。当初の耐用年数が経過したとき、定額法によろうと定率法によろうと、減価償却累計額は9,000,000円で一致するのです。これは、とても重要な点です。

定額法による減価償却費と定率法による減価償却費を下表に並べてみます。

定額法による減価償却費は、毎年150万円で一定です。定率法による減価償却費は、最初の年は多く（1年目は3,190,000円）、最終年度はかなり少なくなる（6年目は467,225円）という特徴があります。それでも、両者の減価償却累計額は900万円で一致するという結果は変わりません。

ちなみに、補足。08年から減価償却費の計算方法が変更された模様です。
キャッシュフローシミュレーターは、変更後の計算式にも対応していますのでご心配なく！
主な変更点は定率法の償却率。正直もう償却率の計算式とか学ぶ必要はないのかも・・・。