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物件の基礎情報の入力

ここでは不動産キャッシュフローシュミレーターの使い方および機能の一部を説明
しています。機能面では写真のものと差異はありませんが、製品の実際のデザインは
写真とは異なっています。製品デザインの一部はこちらのページから確認できます。
製品デザインのイメージを確認する

手順@ まず、物件の基礎情報を入力します。必要となる情報は、購入価格(消費税込み)、
借入金額、路線価、土地面積(u)、持分比率(%)、戸数です。

不動産キャッシュフローシュミレーター 物件情報入力


不動産キャッシュフローシュミレーター 物件情報入力

路線価を調べるには、財産評価基準書をご覧下さい。 今回の条件は、路線価は12万円、
土地面積116平方メートル、持分比率は100%(「100」と入力)です。区分所有の場合は、
所有面積を物件の総面積で割った数値を入力してください。


不動産キャッシュフローシュミレーター 物件情報入力


ここまでの数値を入力すると、以下のようにデータが自動計算されます。また、雑費は最初から10万円が
設定されていますので、適当に変更していただいて構いません。諸経費合計額は、物件購入時に発生する費用です。年間支出額は、毎年経常的に発生するコストの概算値を表しています。


不動産キャッシュフローシュミレーター 物件情報入力


管理費・家賃収入・想定空室率の入力

手順A 次に月額の管理費と家賃収入、想定空室率を入力します。物件の管理費と家賃収入が分かる場合は、単純にその数値を入力します。仮に物件情報として月額の管理費が2万円、満室時の想定家賃収入が50万円と明記してあれば、それらの数値を入力してください。


家賃収入と管理費が不明である場合は以下のようにして推測値を導き出します。年間の家賃収入を物件購入価格で割ったものが表面利回りとなります。そのため物件価格に表面利回りを掛ければ、年間の家賃収入が算出されます。得られた年間家賃収入を12ヶ月で割れば月々の家賃収入が計算されます。



表面利回りをどの程度見込むかは各人にお任せいたしますが、8%〜10%の利回りが得られない物件はかなり収益性が厳しくなります。いろいろな数値を入力して、キャッシュフローがどのように変化するかを試してみましょう。今回の説明では、表面利回りを9%として計算してみます。ちなみに、計算式は「 = B8×0.09÷12 」 となります。



また、管理費は月額家賃の3%〜5%を見込むと良いでしょう。今回は5%で計算しました。こちらの計算式は、「 = C34×0.05÷12 」となります。



最後に空室率を入力します。先ほど入力した家賃収入額は満室時を想定したものですので、空室が発生した場合の損失も考慮しておかなければなりません。空室率の設定は、大抵5〜10%、上限値は20%とすることが多いようです。今回は空室率を15%としました。ここまでの情報を入力すると、ワークシートは以下のようになります。

不動産キャッシュフローシュミレーター 物件情報入力


基本的に【物件情報】ワークシートに入力するデータ項目は以上で終了です。ですが投資用物件の場合は戸数が複数あり、それぞれ家賃が異なることがあります。例えば以下のような場合を想定してみましょう。今回の賃貸戸数9戸のうち2戸が月額賃料6万7500円、3戸が6万2500円、4戸が6万円としてみましょう。このような場合セルB34の数値入力を取り消してから月々の家賃内訳欄に下図のように数値を入力します

不動産キャッシュフローシュミレーター 物件情報入力


以上で【物件情報】ワークシートへの入力は完了しました。次は【借入金】ワークシートに進みます。


【借入金】ワークシート

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FX業者も知らない両建て戦略のメリット教えます!

両建ては「買いポジションも売りポジションも両方持っている状態」を意味しますが、 この技術を適切に使いこなせるようになるためには両建ての原理の理解が不可欠です。中途半端にしか理解していない状態で手を出すには結構リスキーな売買テクニックです。 しかし両建て、いわゆる「つなぎ売り」を使いこなせるようになると、

損切りせずに損失額を一定水準に止めることができるようになります

損切りが不要になるため、結果的にもの凄く勝率が跳ね上がります

そのため、ほとんどの場面で利益が優先する状況になります

しかも、一度売買注文を出せばあとは 放っておくだけなので、
ほぼ半自動売買です


上記のように両建てを理解すると、通常の「売った、買った」の単発売買とは明らかに次元の違う投資手法の構築が可能になります。しかしながら両建て戦略を使いこなせている投資家はほぼ皆無と言っても過言ではありません。


両建て戦略が世に広がらない大きな理由

FX業者は「両建ては経済合理性を欠く」とのもっともらしい理由でデメリットばかりを強調しますが、両建てのメリットについては一切言及していません。それはなぜか?要するにFX業者でさえ両建てのメリットを十分に理解していないのです。それでは両建てに関する新事実をこっそりお教えしましょう!
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