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各数値がワークシートの所定の位置に入力された結果、下図のようにその物件を購入した際のキャッシュフローが表示されます。今回の例では、借入形態は元利金等返済を選択したため、元金均等返済欄の支出項目は０となっています。また、保証金収入や礼金や更新料等の収入がある場合は必要に応じて数値を入力するとより正確な数値が算出されます。同様に、設備関連の減価償却費も必要に応じて算出してください。物件の購入価格や、借入金利、空室率、管理費等の数値が一つ変わるたびに、このキャッシュフロー表の数値が変化します。
さまざまな角度から、調査対象の物件を精査してみることをお勧めします。
投資用物件の家賃収入と空室率は購入後常に一定であるという保証はどこにもありません。購入後、次の年に空室率が一時的に30％になったり、家賃収入が5％下落したりなどという事も十分に考えられるシナリオです。たとえば、5年目以降家賃収入が5％下落、3年目に空室率が25％という条件を仮定してみましょう。5年目の家賃の増減率欄に「−5」、3年目の空室率欄に「25」と入力してみましょう。結果は下図のようになります。家賃増減率を設定した場合、その年以降設定数値（％）分だけ家賃が上昇あるいは下落します。一方、空室率の設定の影響はその年だけです。空室率の設定されていない年は、【物件情報】ワークシートで設定された空室率の値（今回の例では、15％）が適用されます。
さて最後に上表の数値を眺めて見ましょう。収入の合計額から支出の合計額が差し引かれて税引き前収入が計算されています。ここまでは特に理解に苦しむこともないと思います。ここで、一年目の数値に注目してみてください。少々不可解な点に気付くことでしょう。
あなたは、この税引き前収入、申告所得、税引後収入の3つの収入のそれぞれの関係性を十分に理解しているでしょうか？「ああ、なるほどね。ポイントは減価償却費だね。」と一発で見破った方には、これ以上の説明は必要ないかと思います。ですが、もしこの3つの収入の関係性が理解できていない方は、残念ながらこのキャッシュフローシュミレーターの計算結果を十分に読みこなすだけの不動産投資に関する基礎知識が備わっていないようです。
この原理を知らずして不動産投資に手を出すのは目的地を知らずに航海に出るようなものです。理解するのに大変な苦労を要するような理屈ではありません。案外、単純な原理です。要は知っているか知らないないかだけの問題です。ですが、ただこの一つの原理を知らないがために本来なら利用できるはずの合法的な節税や、お金がお金を生んでくれる不動産投資の旨みを検討することもなく、多くの人は頑張って貯めた資金をキャッシュフローの観点から見れば最悪の投資対象であるマイホームに注ぎ込んでしまうのだと思います。
3週間でマスターする！不動産投資の基礎知識 『キャッシュフローと税金の知られざる関係』では、不動産投資に必要不可欠な知識、つまりキャッシュフローと利益の違いやキャッシュフローの導き方、減価償却費の賢い取り扱い方などを解説しています。メインテーマは「キャッシュフロー」と「申告所得」及び「税金支払い」についてであり、３者を結びつけるのに中心的な役割を担う「減価償却」という仕組みについて詳しく説明しています。必要な知識だと感じた方はお暇なときにご覧下さい。
不動産キャッシュフローシュミレーターの大まかな使い方の説明は以上です。不動産キャッシュフローシュミレーターなのです！
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